Année blanche et revenus fonciers

Les revenus fonciers de l’année 2018 ne seront pas taxés, comme les autres revenus. D’aucuns se disent qu’il ne sert à rien de diminuer ces revenus par des dépenses puisqu’ils ne seront pas taxés. Autant les reporter à 2019.

Mais c’est sans compter avec les gardes-fous de la Loi : les dépenses de rénovation prises en compte pour 2019 seront la moyenne des dépenses de 2018 et 2019. Autrement dit, si je ne dépense rien en 2018 et que je dépense 10.000 € en 2019, le montant pris en compte en 2019 sera de (0 + 10.000) / 2 = 5.000 €. J’aurai perdu 5.000 € de dépenses déductibles. Et il en est de même que ces dépenses soient effectuées en 2018 au lieu de 2019.

Le système mis en place est ainsi très pénalisant pour les dépenses de faibles montants réalisées en 2018 et 2019.

Il existe une seule optimisation qui consiste à réaliser des dépenses très importantes en 2018. Car non seulement elle seront prise en compte pour la moitié de leur montant en 2019 (moyenne) mais en plus elles seront prises en compte pour partie en tant que déficit. On rappelle que les déficits fonciers sont reportables pour la part qui dépasse annuellement 10.700 €.

Exemple : les revenus de 2018 sont de 10.000 €. Le contribuable dépense 42.000 € en rénovations. Ses revenus fonciers sont donc de 10.000 – 42.000 = -32.000 dont (32.000 – 10.700) = 21.300 sont reportables sur 2019.

En 2019, le contribuable peut déduire la moyenne des dépenses de 2018 et 2019 : (42.000 + 0) / 2 = 21.000 €. A ce montant s’ajoute le déficit de 21.300 € de 2018 soit un total de 42.300 €. Ce montant est supérieur aux dépenses réellement effectuées de 42.000 €.

Malheureusement cette optimisation n’est permise qu’à la condition de dépenser au moins 2 x (montant des revenus bruts + 10.700 €)  !