Compromis de vente : attention à la condition d’obtention d’un prêt

Quand on achète un bien immobilier ou un fonds de commerce, on a généralement recours à un prêt bancaire. C’est une des raisons pour lesquelles la vente passe par une phase préalable de compromis : l’acheteur doit disposer du temps nécessaire pour obtenir un financement bancaire.

L’obtention de ce prêt devient ainsi une condition suspensive de la vente : l’opération ne pourra pas être réalisée tant que le financement n’a pas été obtenu. Cette condition mentionne les caractéristiques du prêt qui sera sollicité : son montant, sa durée et son taux. Cela permet notamment au vendeur d’apprécier les chances de son acheteur de voir sa demande acceptée. S’il estime que le montant emprunté est disproportionné par rapport à son apport, il est en mesure de refuser la signature du compromis.

Par ailleurs, pour éviter au vendeur de bloquer son bien pendant la phase du compromis, l’acheteur verse un acompte sur le prix. Si ce dernier ne respecte pas son obligation de rechercher un financement, la somme restera la propriété du vendeur à titre d’indemnisation. En revanche, s’il a respecté ses engagements mais que la banque a refusé de lui prêter la somme, l’acompte versé lui sera restitué.

Qu’en est-il si l’acheteur a finalement demandé une somme supérieure à celle indiquée dans le compromis et si la banque lui a refusé un prêt ? La Cour de Cassation considère dans ce cas que l’acheteur est fautif et qu’il ne peut pas récupérer l’acompte versé.

Côté acheteur, il est donc important de prévoir un montant d’emprunt suffisamment élevé et un taux d’intérêt qui ne soit pas trop fort. Côté vendeur, il est prudent de ne pas accepter un compromis où la part de l’apport personnel est négligeable au regard de l’emprunt et où le taux d’intérêt est anormalement bas.

Cass. 3e civ. 9-7-2020 n° 19-18.893 F-D, Sté Capwest groupe